Le démembrement de propriété sépare les droits d’un bien entre deux parties. L’une le possède et l’autre en profite pendant 15 à 20 ans, au bout desquels la totalité des droits reviendront à la première.
Le droit de propriété : Afin de bien comprendre le système du démembrement, il est nécessaire de connaître le droit de propriété. Il est constitué de 3 grands principes :
- Le droit d’utiliser le bien (d’y habiter par exemple) : c’est l’usus
- De l’exploiter, de choisir comment le faire fructifier et d’en récolter les fruits (comme les loyers) : c’est le fructus
- Et le droit d’en disposer (le vendre ou le donner) : c’est l’abusus
Dans le cadre d’un démembrement, c’est-à-dire la séparation de ces droits entre deux personnes, l’une obtient l’usufruit (usus et fructus) et devient l’usufruitier, tandis que l’autre détient la nue-propriété (l’abusus sous réserve du respect des droits de l’usufruitier) et sera la nu-propriétaire.
Fonctionnement : Le démembrement concerne donc deux types de profils :
- Le nu-propriétaire et investisseur possède le bien pendant 15 à 20 ans mais ne peut ni y habiter, ni toucher de loyer. En échange, à l’issue de la période d’usufruit, il récupère la totalité des droits sur le logement. L’investisseur pourra alors occuper le bien, le louer ou le revendre avec plus-value.
Ce rôle convient particulièrement aux personnes souhaitant préparer leur retraite afin d’obtenir du revenu lors de celle-ci, ou celles qui y sont déjà pour continuer à bâtir leur patrimoine.
- L’usufruitier, lui, peut habiter et percevoir les revenus liés au bien (loyers, dividendes, intérêts …) pendant 15 à 20 ans, et doit le restituer en l’état au nu-propriétaire à la fin de cette période.
Avantages :
- Pour le nu-propriétaire investisseur : il peut confier l’usufruit à un bailleur social, et ainsi ne se préoccupe de rien : charges, locataires, taxes … il attend juste la fin de la période d’usufruit où il obtiendra les autres droits d’un logement comme neuf sans dépenser plus.
De plus, à l’achat du bien immobilier (s’il n’est pas déjà possédé), il n’achète que le droit de nue-propriété, qui représente 50 à 60% de sa valeur totale. Bien plus facile alors de réaliser une plus-value s’il décide de revendre le bien.
- Pour le propriétaire parent : Si vous décidez de démembrer votre bien pour donner la nue-propriété à votre ou vos enfant(s), les droits de donation ne sont plus calculés selon le barème classique : 40% de la valeur de la nue-propriété si vous avez moins de 51 ans lors de la donation, 50% si vous avez moins de 61 ans etc
Fiscalité : Le nu-propriétaire est exonéré de l’ISF (Impôt Sur les Fortunes) et de la taxe foncière durant la période de démembrement.
Contribuable : Tous.